Không hủy hợp đồng đặt cọc có ký công chứng chuyển nhượng đất được không?

      Trước đây tôi có ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất ở Quậ 9, hết hạn đặt cọc bên đặt cọc không mua nữa, nhưng không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng thì tôi có được bán đất không? (A. Hưng ngụ phường Hiệp Phú, TP Thủ Đức)

    Tình trạng của anh Hưng cũng giống như nhiều người thường gặp, một số người kinh doanh BĐS thường lướt sóng bằng cách đặt cọc, giá trị đất 2-3 tỷ nhưng đặt cọc một vài trăm trong vòng 1 – 2 tháng nếu có người mua cao hơn giá cọc sẽ bán, còn không bán được thì chấp nhận mất cọc, bên nhận cọc khi đi bán cho người khác thì vướng hợp đồng đặt cọc chưa hủy, công chứng yêu cầu hủy hợp đồng cọc nếu không hủy thì không bán chuyển nhượng được. Tình huống bây giờ chủ đất tìm đâu ra người đặt cọc để ký hủy, nếu tìm được thì ỏng ẹo không ký, ký thì phải điều kiện này nọ..v.v.. Bây giờ chủ đất lại trở thành khổ chủ cho việc mua bán đất của mình.

Như vậy bản chất đặt cọc là gì ?

     Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc thì sao?

     Trường hợp từ chối việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

    Theo đó, nghĩa vụ (mức phạt cọc) của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:

  - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác ở đây là mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn so với quy định hoặc thỏa thuận không phạt cọc…).

 - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bản chất hợp đồng đặt cọc công chứng là gì?

Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc là công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Theo đó công chứng xác thực đúng chủ thể, nội dung giao dịch đúng quy định pháp luật, không trái thuần phong mỹ tục, đạo đức xã hội. Xác thực về thời gian, địa điểm giao dịch và đúng ý chí của các bên tham gia giao dịch. Hợp đồng đặt cọc công chứng nếu không có thỏa thuận khác thì công chứng không làm hạn chế hoặc mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc. Thực tế hiện nay, các giao dịch công chứng đều thể hiện lịch sử giao dịch trên hệ thống dùng chung của các tổ chức hành nghề công chứng để tham khảo, khi ký mua bán chuyển nhượng nhà đất mà có lịch sử trước đó có đặt cọc, thì yêu cầu phải hủy giao dịch đặt cọc thì mới ký mua bán cho người khác. Nên chăng công chứng chỉ nên yêu cầu các bên hủy thanh lý hợp đồng khi chưa hết thời hạn đặt cọc, nếu hết thời hạn đặt cọc các bên tự giải quyết theo nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng (không mua) và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng, thời hạn đặt cọc đã hết các bên giải quyết tài sản đặt cọc theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, do đó bên nhận đặt cọc có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế bởi bất kỳ quy định nào, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Một trong những nguyên tắc của pháp luật là bảo vệ người thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng giao dịch, không vì hành vi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ của bên đặt cọc mà hạn chế quyền của bên nhận cọc.

Như vậy, Không có quy định nào cấm hay hạn chế quyền chuyển nhượng đất của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng.

 Do đó Anh Hưng có thể liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu và được hướng dẫn công chứng chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật.

VPCC-CKT